また6月28日に解約についての追記させて頂いています。
Yahoo!ニュースなどのメディアで取り上げられているのでご存じの方も多いと思いますが、2024年6月に不動産投資で有名な『みんなで大家さん』が行政処分をくらい、1か月の営業停止処分となりました。
(2024年6月20日の東京都、2024年6月25日に大阪からの業務停止処分の効力が停止されたようです。)
また、ただ営業停止処分をくらうだけでなく、行政処分後解約が殺到し、解約が出来なくなっている事でも話題ですね。
現在解約者増により、今は申し込みを受け付けてないって跳ね除けられたわ。
まさか急転直下でこんなことになるとは思わなかった。
今回はそんなみんなで大家さんの行政処分の詳しい理由。
また、一番気になるであろう返金の可能性や営業会社(都市綜研インベストファンド株式会社)倒産の可能性を調査していきました。
調査していくと、低ければ低いほど倒産する可能性が高くなる自己資産比率が約4％しかないといった事も明らかになってきましたので、気になる方は是非最後までご覧ください。
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みんなで大家さんの最新情報は？(2024年6月28日追記)
行政処分発表があった後、みんなで大家さんには解約(土地の譲渡)申し込みが殺到しました。
そのためみんなで大家さん側は“一時的”に解約の凍結をしていますが、いつまで凍結されるのか気になっている方もいらっしゃると思います。
まだこちらは公式発表ではありませんが、問い合わせると解約凍結について下記のような返答がありました。
現在、今回の報道等で地位の譲渡が多発し、一時的に地位の譲渡（
現時点では譲渡希望の総量の把握等に努めているので譲渡契約の受
具体的な内容をご返答できず、誠に申し訳ございません。
みんなで大家さんの会社概要は？
【営業者】
| 会社名 | 都市綜研インベストファンド株式会社 |
| 本社所在地 | 〒530-0003 大阪府大阪市北区堂島1-1-5
関電不動産梅田新道ビル12階（旧名称：ザイマックス梅田新道ビル） |
| 代表取締役社長 | 栁瀨 健一 |
【販売代理人】
| 本社所在地 | 〒102-0084 東京都千代田区二番町12番地3 グレイス麹町3階 |
|---|---|
| 大阪支店 | 〒530-0003 大阪府大阪市北区堂島1-1-5
関電不動産梅田新道ビル12階（旧名称：ザイマックス梅田新道ビル） |
| 代表 | 代表取締役社長 栁瀨 鳳憲 |
みんなで大家さんの行政処分内容は？
みんなで大家さんが行政処分を受けた理由を分かりやすくまとめさせて頂きました。
【業務停止の発端になった事業】
令和元年 10 月 29 日付け
成田市指令第191 号の14によりＸ社が開発許可を取得し、不動産特定共同事業者Ｙ社が実施している不動産特定共同事業の用地の一部を対象不動産とした匿名組合事業（以下「成田商品」という。）に係る新規の募集及び販売に関する業務
【行政処分内容】
〇成田16号商品において、成田市の開発許可の対象ではない土地を対象不動産に含んでいるにも関わらず、対象不動産について成田市開発許可により開発許可済みであると契約成立前交付書面及び契約成立時交付書面に事実と異なる記載をした。
〇対象不動産の誤りを是正するため開発許可を得た他の土地との交換処理を行った際、事業参加者から契約変更の同意を得る必要があるにも関わらず、事業参加者から申出がない場合、契約に同意したものとみなすこととした。
この事は、契約変更の手続として不適切であり取引の公正を害する行為である。
【引用元のPDF】
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2024/06/17/documents/08_01.pdf
【2024年6月20日追記】
東京都からの業務停止処分に関する裁判で、当社の主張が全面的に認められ、東京都の当社に対する業務停止処分の効力が停止されたそうです。
行政処分に関係した成田16号とは？
公式では、こちらのHPで成田16号商品の説明がされていました。
【物件名】
成田空港周辺開発プロジェクト用地
【成田16号の説明抜粋】
「シリーズ成田16号」は成田国際空港の北西に隣接する立地に恵まれた、約45.5万㎡の大型開発用地「成田空港周辺開発プロジェクト用地」の一角を、対象不動産として組み入れた商品です。
具体的なプランとしては、フードイノベーションを実現するための「研究開発施設（R&D 施設）」や研究開発成果であるパイロット商品の試験販売を行う「テストマーケティングセンター」を開発、また、食品ロス削減には欠かせない温度帯管理に関する先端技術を開発し、展示する「国際展示場」や最新技術情報を発信するための国際会議場「MICE」の開発なども行われる予定です。
「シリーズ成田16号」は、営業者が所有する成田空港周辺開発プロジェクト用地を開発事業のために賃貸し、そこから得られる賃料を受け取るだけでなく、社会へ貢献できる開発プロジェクトに参加できる事業を目指しております。
【利回りなどの説明】
〇想定利回り7.0%
〇運用期間5年
〇出資金１口100万円
〇当初満了日 2028年10月31日※対象不動産の売却が終了していない場合、当初満了日から１年を上限に契約期間を延長することがあります。
〇募集総口数 29,060口
〇申込手数料 無料
みんなで大家さんの仕組みは？
みんなで大家さんは『想定利回り6.0~7.0%現在まで元本評価割れなし！』と宣伝して、不動産投資商品を販売しています。
契約された方は『不動産特定共同事業法に基づく不動産投資商品』『元本評価割れなし』という宣伝内容に、おおっと思ってお金を振り込まれたのかもしれませんね。
【みんなで大家さんのポイント】
①年6.0〜7.0％の想定利回り
②申込手数料無料
③ 年6回の分配
④100万円単位の出資
⑤約3年〜5年の短期運用
⑥譲渡により換金可能
みんなで大家さんの返金の可能性は？
みんなで大家さんの返金の可能性を、過去の類似事件を参考に調査していきました。
【類似事件①】
安愚楽牧場(あぐらぼくじょう)
【被害総額・人数】
2011年8月9日の破綻で、被害者数7万3,356人被害総額4,207億6,700万円。
【概要】
「繁殖母牛に出資すれば毎年生まれる子牛の売却代金で多額のリターンが望める」という触れ込みで、出資者から金を集める。
【経営破綻原因】
東京電力福島第一原発事故による契約解除の増加や和牛の価格下落を挙げていたが、実際には従来から行って来た出資金の一部を配当に回す自転車操業が原発事故後の解約増加（約5,000件60～70億位）で資金繰りがつかなくなったことが要因である。
「オーナーへの配当（子牛代）」1,505億円だけで本来の畜産事業売上額である「肥育牛出荷など｣2,132億円の75%近くに達しており、事業収益からの配当でなかったことは明白である。
結局オーナーへの支払額合計5,407億円は、オーナーからの契約金収入6,164億円から回されていたことが明らかになった。
【返済額】
１％以下の返金予想は破綻後の初期のことで、 最終的には消費税などの税金が返ってきて約５％の返金となった。
【類似事件②】
平成電電(へいせいでんでん)
【被害総額・人数】
約19000人から約490億円を集めたと言われています。
【概要】
通信設備の大半を平成電電システムと「平成電電設備」の2社からリースで借り受ける方式で事業を展開していた。
2社は特別目的会社（SPC）として匿名組合「平成電電匿名組合」を運営し、設備を証券化して投資家に販売する手法で資金を調達。
投資家には「予定現金分配率10％相当」などと高利回りを謳い、宣伝する。
【経営破綻原因】
ブロードバンド全盛時代に固定電話で利益を上げることを目指したが、固定電話をとりまく状況が予想以上に大きく変化し経営が悪化。
通信の自由化や規制緩和で、市場が緩和し、KDDIやソフトバンク・グループとなった日本テレコムなど有名事業が通信市場に多く参入し、目標の契約数に届かなくなった。
機器のスペース賃貸料金やバックボーンの光ファイバ回線料金など設備の維持コストだけが嵩み、最終的に破綻したともいわれています。
【返済額】
「倒産した場合には資金は一切返済されない」旨が注記されていたので、出した出資金のほとんどすべてを失うことに。
みんなで大家さんが倒産する可能性は？
2024年6月20日現在、みんなで大家さんは営業停止中です。
そのため、まだ安愚楽牧場や平成電電のように倒産はしていないです。
しかし行政処分をきっかけに倒産してしまう可能性はあります。
今回はその倒産してしまう可能性を、みんなで大家さん運営会社の都市綜研インベストファンド株式会社が発表する決算書を参考に紐解いていきました。
みんなで大家さんの自己資産比率は？
自己資本は返済する必要のない資金の事をいい、この割合が高い程、財務の安全性が高い企業とされています。
一般的に、自己資本比率が70％以上なら理想企業、40％以上なら倒産しにくい企業と言われています。
ではみんなで大家さん運営会社の都市綜研インベストファンド株式会社の自己資産比率は、一体どれほどなのでしょうか。
【自己資産比率の計算式】
純資産合計÷負債及び純資産合計×100＝自己資産比率
【都市綜研インベストファンド株式会社の自己資産比率】
9,298,339÷234,206,678×100＝3.97
つまり都市綜研インベストファンド株式会社の自己資産比率は、約4％という事ですね。
もちろん自己資産比率だけでは分かりませんが、これでは倒産してしまう可能性が大いにあるという事です。
みんなで大家さんの規約をみると『当社が倒産した場合は、出資金の全額が戻らない可能性があります。』といった記載がありましたので、どうにか倒産しない事を祈るのみですね…。
まとめ
今回みんなで大家さんを詳しく調査していきましたが、正直な事をお伝えすると、安愚楽牧場や平成電電と同じような匂いを感じてしまいました。
自己資産比率4％というのも、自転車操業感を漂わせていますからね…。
営業停止処分の効力は停止されたものの、経営実態が危ういことに変わりはありませんので、契約された方は今一度契約を続けるべきか考えた方がいいでしょう。
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